僕はこれまでリフォーム業歴12年で、800件以上の現場を経験してきました。以前勤めてた会社では全面リフォームが得意ということもあり、住友不動産と競合することも多かったです。その経緯で知り合いに住友不動産の営業マンもいるので、新築そっくりさんの金額についてお話ししていこうと思います。
まず、この記事を読んでるということは、
「新築そっくりさんは1000万あれば、問題なくリフォームできるのか？」
といった疑問があると思います。
というのも、もし必要以上にリフォーム費用がかかるなら、
と「予算をベースにリフォームか、建て替えを比較している」からです。その基準の一つになるのが、1000万円という金額なんですね。
ですが実際のリフォーム費用は「ケースバイケース」としかいえない訳です。正確には営業マンが家を見て、話しを聞いて、見積もりをしないとわからない。でもお客さんの立場からすると「先に金額を知りたい」と考えるのは当然。
なので、ここでは「新築そっくりさんで1000万リフォームが現実的に可能か？」といった視点で解説していきます。その結果、新築そっくりさんで希望の工事ができるのか、ある程度イメージできるかなと思います。
住宅リフォーム見積もりの前提
まず「リフォームは実際に見積もりしないと金額がわからない」という前提があります。これは何を意味するかというと「家の状況」によって金額が大きく左右されることを意味します。
- 家の構造（戸建て、マンション）（ＲＣ、木造、ツーバイフォーなど）
- お客さんの要望（水周り、内装、全面）（商品のグレードなど）
と条件が違いすぎるので、500万で何ができるかを断言するのは難しいです。だからあえて、1000万で「リフォームできない範囲」を明確にします。
できない工事がわかるからこそ、逆に「できるリフォームがわかる」というイメージです。あなたの家のケースに当てはめながら読んでもらえると良いと思います。
新築そっくりさんで1000万リフォームが不可能なもの
新築そっくりさん一戸建てのケース
最初に一戸建てのケースから話していきます。
まず断言できるのは「全面スケルトンリフォームは無理」です。スケルトン＝構造以外をすべて撤去しての全面リフォーム、という意味合いですが、最低でも原価で800万は超えてくる内容なので難しいですね。（リフォーム会社の利益率相場は30％）
ですがスケルトンにせず、全面修繕であれば1000万円でフルリフォームが可能です。ただし、
- 家のサイズが30坪以下
- 標準仕様グレード
- 間取り変更がほぼなし
という条件付き。もしデザインリフォームを希望してる人であれば「妥協の連続」になるのは間違いありません。
新築そっくりさんマンションのケース
マンションであれば外観を触らないので「全面スケルトンリフォームは可能」です。
ただし坪数が20坪ほど、水廻りの設備機器のグレードや品質が標準レベルという条件付き。仕様を高級グレードにすると「余裕で1000万円」を超えます。
新築そっくりさん、1000万円の施工事例で分析する
次は新築そっくりさんの施工事例を見てください。
（画像は住友不動産公式サイトから引用 https://www.sokkuri3.com/kodate2/case_detail/594/）
before
after
すごくオシャレで高品質なリフォームですよね。ですがこの施工事例は「30坪以下、内装のみリフォーム」という内容。それでも1000万近くの見積もり金額になります。間取りのビフォーアフターはこちら。
before
After
このように内装のみ改装であれば、1000万円かけて高品質なリフォームが可能です。もし内装と外観を全面リフォームしたいなら「標準仕様、スケルトンせずに全面修繕リフォーム」であれば1000万円以下も現実的なライン。これは新築そっくりさんの坪単価から計算しても明白です。
新築そっくりさんの坪単価
新築そっくりさんの坪単価は「25万～45万円」です。なぜ坪単価の相場にこれだけの差が生まれるかといえば、そもそも家のサイズが変わると、坪単価も変わってきます。単純に部屋数が少なくて、家が広いと坪単価は安くなる。ただし僕のリフォーム経験からいうと、
なので新築そっくりさんであれば、坪単価25万が最低ライン。現実的にみて「坪単価30万」で計算するのが一番良いかなと。つまり一般的な家のサイズ、30坪であれば「30坪×30万＝900万」を概算見積もりとして計算できます。
もちろん少しでも質を重視すると「坪単価40万円」になります。30坪であれば「坪単価40万の1,200万円」。
ですが坪単価40万の予算があれば、中小企業のリフォーム屋なら相当良い仕様にできるのが正直なところ。なので坪単価40万を基準に「ブランドを重視して住友不動産に依頼するか、予算重視で中小企業に依頼するか」を決めても良いですね。
結論｜新築そっくりさんで絶対に無理なのは、一戸建ての全面スケルトンリフォーム
実際は1000万で工事できない範囲、だけでいうと一戸建ての全面スケルトンぐらいです。つまり工事の組み合わせ次第では、1000万円で満足できるリフォームは可能です。
ようは、大事なのは「本当に重要な工事のみ」に1000万円を使うこと、といえます。
そのために、どの会社に依頼するかでなく、どんな担当者に出会うか、がより重要になってきます。リフォームの提案は工事会社でなく、担当者が考えてますからね。
最後にまとめると、
- 工事できない範囲を明確にすると、リフォームの計画をイメージしやすい
- 1000万の予算を大事に使うなら、提案する担当者の質がより重要
- 坪単価40万円を超えるなら、中小企業との比較が大切
という感じです。
実際の金額は営業マンに見積もりしてもらわないとわかりませんが、少しでも参考になれば幸いです。ここまで読んで頂いて、ありがとうございました！
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